Ripartizione delle spese: impianti sportivi al coperto e all’aperto dotati di reti di protezione

I tetti prosciugano i bilanci.

E non appena un lavoro si sposta al chiuso, il denaro non viene più destinato principalmente agli spazi dedicati al divertimento; viene invece assorbito dall’acciaio, dai sistemi antincendio, dalla potenza degli impianti di climatizzazione, dalla deumidificazione, dai sistemi di controllo dell’illuminazione, dal trattamento acustico, dalle vie di fuga, dalle polizze assicurative e dall’esercito silenzioso di consulenti che ogni struttura chiusa si porta dietro.

Perché così tanti proprietari continuano a mettere a confronto un centro sportivo al coperto con uno all’aperto, come se uno fosse semplicemente la versione coperta dell’altro?

Quando qualcuno mi chiede: “Quanto costa un centro sportivo?”, non parto dal prato. Comincio dal modello di business. Per quanti giorni all’anno la struttura può essere sfruttata? Qual è l’impatto delle condizioni meteorologiche? Quali inconvenienti si traducono in rimborsi, infortuni, richieste di risarcimento assicurativo o filmati scomodi sui notiziari locali? È questa la vera questione relativa ai costi. Il pavimento viene dopo.

I dati relativi al pubblico in generale sono già eloquenti. Nell'aprile 2024, la Prince William Area ha descritto una raccomandazione Centro sportivo al coperto di 250.000 piedi quadrati con otto campi da basket, un Pista idraulica inclinata da 200 metri, con una capienza massima di 6,800, e un prezzo di finanziamento stimato pari a $ 140 milioni. Una strategia diversa adottata a Frederick, nel Maryland, ha valutato un Modello di impianto sportivo e ricreativo al coperto da 164.000 piedi quadrati a Da $48,2 milioni a $58,9 milioni. E un record dell'area di St. Charles del 2024 ha indicato l'AdventHealth Sports Park a circa $ 125 milioni per 250.000 piedi quadrati di attività sportive al coperto, eventi e aree ricreative. Tali strutture pubbliche presentano una superficie interna complessiva di circa Da $294 a $560 per piede quadrato, prima che qualcuno intervenga, i progetti sono direttamente equivalenti. In realtà non lo sono. Eppure la direzione è evidente. Panoramica sul Centro sportivo e per eventi "Royal Prince William", Strategia per le attività del Parco regionale Westside, Sintesi esecutiva dell'area di St. Charles.

L'esterno costa meno. Ma non è conveniente.

Il Comune di Wake Forest segnala che il proprio complesso sportivo all’aperto polivalente, destinato ad attività sportive, si trova a $27,251,643, con campi da pickleball, da tennis, da basket, un campo da baseball, servizi igienici, un padiglione e uno spazio dedicato ai food truck. Questa cifra è significativa perché mette fine a un sogno che sento ancora ripetere nelle sale riunioni: “Ci limiteremo alle aree esterne e risparmieremo su quasi tutto il resto”. No. Si risparmia sull’involucro edilizio, non sui lavori di sterro, sulla gestione delle acque piovane, sull’illuminazione, sulla pavimentazione, sulle recinzioni, sui servizi igienici o sull’estensione delle utenze. Comune di Wake: impianto sportivo polivalente all’aperto “Woodland”.

C'è un altro aspetto che ai proprietari non piace sentire. Il tempismo è fondamentale. Reuters ha riferito che la spesa degli Stati Uniti nel settore dell'intrattenimento e del tempo libero è diminuita 2,51 TP3T a febbraio 2024, anche se i mercati dell’edilizia e delle costruzioni nel loro complesso hanno continuato a registrare un’attività sostenuta. Si tratta di un promemoria, non di una previsione: le finestre di finanziamento si chiudono, le offerte perdono rapidamente di validità e un “costruiremo l’anno prossimo” può trasformare un bilancio ragionevole in uno ormai superato. Reuters, febbraio 2024: investimenti nel settore edile.

La prima bugia presente nella maggior parte dei piani di bilancio: “all’aperto” significa “semplice”

Le strutture esterne sembrano semplici proprio perché si può vedere l'area circostante. Ma le apparenze ingannano.

I lavori più costosi si trovano solitamente al di sotto del manto erboso: miglioramento del sottofondo, strato drenante in pietrisco, serbatoi di raccolta, irrigazione, scavi per le linee elettriche, strutture portanti, strade di accesso, percorsi conformi all’ADA, controllo dell’erosione e tutta la documentazione necessaria a ciò. Se il sito è pianeggiante, completamente asciutto e già servito dai servizi necessari, siete fortunati. In caso contrario, il costo del vostro impianto sportivo all’aperto inizierà a salire prima ancora che arrivi il primo metro quadrato di erba sintetica.

Poi ci sono le condizioni meteorologiche. Secondo la NOAA, gli Stati Uniti hanno registrato 28 diverse catastrofi climatiche e ambientali che nel 2023 hanno causato danni per miliardi di dollari, per un totale di $92,9 miliardi in termini di danni. Gli impianti all’aperto non si assumono tale rischio in modo uniforme, ma vivono in quel contesto: danni causati dai raggi UV, carichi del vento, grandinate, sottosuoli saturi, competizioni annullate e sistemi di drenaggio dell’acqua chiamati a gestire tempeste per le quali, dieci anni fa, non erano stati dimensionati. Sintesi dei disastri della NOAA del 2023.

Ecco perché considero le recinzioni di delimitazione, le barriere di contenimento, le strutture ombreggianti e sistemi di reti sportive per esterni come struttura, non come dispositivi. La rete esterna non serve solo a intercettare i palloni. Serve a proteggere le operazioni, a ridurre le intrusioni nelle zone limitrofe e a impedire che un errato rinvio si trasformi in una situazione di pericolo.

I centri interni assumono il controllo, dopodiché pagano per mantenerlo

Il mercato degli impianti sportivi al coperto offre un vantaggio rispetto alle strutture all’aperto: la certezza.

Si accendono le luci. La superficie rimane completamente asciutta. Il programma supera indenne il mese di febbraio. Questa garanzia ha un valore economico, ed è per questo che gli organizzatori di competizioni, i club, le istituzioni e gli allenatori d’élite sono disposti a spendere per ottenerla. Tuttavia, il conto non si chiude con il taglio del nastro.

Il modello operativo pro forma della contea di Royal Prince William funziona come descritto di seguito, poiché esprime a voce alta ciò che solitamente si tace. La versione presuppone un fase di avvio triennale, $461.000 in spese annuali per le utenze dall'anno 1 all'anno 3, $ 100.000 per manutenzione e riparazioni annuali, e un EBITDA negativo nei primi due anni prima di raggiungere il valore previsto Margine operativo 9% nel terzo anno. È proprio questo l’aspetto che molti mazzi “opportunistici” tendono a minimizzare: le entrate interne possono essere consistenti, ma il peso operativo interno è inesorabile. Bilancio pro forma della regione del Principe William.

Ecco la mia opinione, espressa in modo semplice: gli impianti al coperto sono un ottimo investimento solo se gestiti in modo aggressivo. Otto campi che restano inutilizzati il martedì mattina presto non sono una risorsa. Sono solo un impianto di riscaldamento con una rata da pagare.

Previsioni per la regione del Principe William 70 eventi annuali legati al turismo sportivo, con un utilizzo da parte dei residenti del quartiere nei giorni feriali e visite nel fine settimana che attirano soprattutto visitatori provenienti da fuori contea. Questo è il ragionamento corretto. Gli spazi interni devono essere sfruttati al massimo: eventi, corsi, affitti, campi estivi, contratti scolastici, eventi aziendali, cerimonie di laurea e persino gare di droni, se l’altezza del soffitto e l’assicurazione lo consentono. Altrimenti, l’edificio vincerà la battaglia contro le intemperie, ma ne risentirà il conto economico. Stime sui consumi nella contea di Prince William.

I sistemi di rete sono la voce di bilancio che gli acquirenti continuano a sottovalutare

È qui che divento impopolare.

Il costo delle reti per i centri sportivi raramente rappresenta la voce di spesa più consistente, ma è tra le più soggette a errori di valutazione, poiché gli acquirenti si concentrano sulla maglia della rete trascurando la geometria. L’altezza è importante. La velocità della palla è importante. Gli ostacoli sul soffitto sono importanti. Il carico del vento è importante. Il tempo di recupero è importante. Lo sono anche le attrezzature per la televisione via cavo, i confini, gli occhielli, i passaggi, i teli divisori, l’accessibilità per gli interventi di riparazione e la necessità o meno che la rete scompaia quando viene allestito il palco per la cerimonia di laurea.

Per il baseball e il softball, rete da baseball personalizzata non è solo una parete della gabbia; influisce sul numero di corsie che è possibile affittare, sulla sicurezza con cui lanciatori e giocatori possono lavorare in parallelo e sul tempo morto che la squadra deve affrontare tra un turno e l’altro. Per quanto riguarda il golf, golf premium online e un Rete da golf professionale per gabbia di tiro, adatta sia per uso interno che esterno sviluppare microspazi ad alto rendimento in grado di monetizzare gli spazi marginali che un gestore di campi da gioco altrimenti andrebbe sicuramente sprecando. Per programmi flessibili, reti multisport "tutto in uno" consentire di alternare lo stesso esercizio tra baseball, softball, lacrosse e allenamento di base senza dover riorganizzare la sala ogni settimana.

Una rete a prezzi accessibili può rivelarsi costosa.

Se la rete si rompe prematuramente, i bordi si sfilacciano o gli accessori sono stati scelti da qualcuno che non ha mai provato l’emozione di una palla da baseball lanciata a 95 mph o di un viaggio in auto con autista, il costo della sostituzione rappresenta solo una parte dei danni. La perdita effettiva consiste nelle sessioni annullate, nell’improvvisazione del personale e nel fatto che il pubblico si renda conto che la vostra struttura “specializzata” è stata allestita come un semplice set da giardino.

Sto cercando polietilene stabilizzato ai raggi UV, spesso descritto dal punto di vista chimico come (C₂H₄)n, oppure il nylon senza nodi, dove l’assorbimento delle sollecitazioni e la drappeggiabilità contano più del basso costo del materiale. Apprezzo le caratteristiche dello spago, il disegno dei nodi, l’apertura delle maglie, i bordi, i punti di fissaggio e la distribuzione del carico. Può sembrare pignolo, ma non lo è. È la differenza tra un sistema a rete e un semplice materiale appeso in una stanza.

Un modello di presentazione molto più realistico di un opuscolo pubblicitario patinato

Le cifre riportate di seguito non sono offerte. Si tratta degli intervalli di riferimento che utilizzo per evitare che le prime trattative prendano una piega sbagliata.

Secchio dei costi	Centro polisportivo al coperto	Sport all'aperto: una questione complessa	Ciò che gli acquirenti tendono a sottovalutare
Terreni, livellamento, drenaggio, lavori di ingegneria civile	8% – 15%	15% – 30%	La polvere all’aperto non è mai e poi mai solo polvere
Struttura e involucro edilizio	35% – 50%	0% – 5%	Coperture per tetti, acciaio, superfici murarie, compartimentazione antincendio
Impianti meccanici, elettrici e idraulici	20% – 30%	3% – 8%	RISCALDAMENTO E RAFFREDDAMENTO, deumidificazione, interventi di potenziamento
Superfici di gioco e attrezzature sportive	5% – 10%	10% – 20%	Sistemi per prati, segnaletica orizzontale, sostituzioni
Illuminazione e distribuzione dell'energia elettrica	4% – 8%	8% – 15%	Pali, scavi, sistemi di controllo, riduzione dell'effetto bagliore
Sistemi di reti sportive	1% – 3%	2% – 6%	Altezza, ferramenta, lotti esposti al vento, vani su misura
Parcheggi per veicoli, circolazione sanguigna, aree di supporto	8% – 15%	10% – 20%	Punto di scarico, punti ristoro, servizi igienici, accessibilità per disabili (ADA)
Libri contabili dell'anno di apertura e fondi per imprevisti	3% – 5%	2% – 4%	Servizi di riparazione, ritardi nella lista delle cose da sistemare, urti di routine

Se leggi questa tabella e pensi che la percentuale di compensazione sia bassa, bene. È proprio questo il trucco. A 2% Quella cosa lì può comunque decidere se un campo da baseball sia affittabile, se un campo da golf sia assicurabile, se un tiro di lacrosse finisca nella circolazione sanguigna pubblica, o se la tua squadra passi ogni sabato a sistemare i guasti d’emergenza con fascette.

Impianti sportivi al coperto vs all’aperto: la normativa su cui faccio effettivamente affidamento

Non mi aspetto che ci sia un vincitore assoluto.

Scegliete una struttura al coperto quando la vostra fonte di guadagno dipende da un calendario prevedibile, da attività organizzate tutto l’anno, da affitti a canone elevato, da un’intensa frequentazione urbana, da sport sensibili alle condizioni climatiche o dalla possibilità di conversione per diverse discipline sportive. Il costo di un impianto sportivo al coperto è maggiore poiché la struttura stessa costituisce il prodotto, al pari del campo di gioco.

Scegliere la soluzione esterna quando è disponibile uno spazio all’aperto, le condizioni meteorologiche della zona sono favorevoli, la zona richiede un volume superiore a quello della soluzione interna e il progetto operativo è in grado di tollerare interruzioni o riduzioni stagionali. Il costo degli impianti sportivi all’aperto è inferiore perché si acquistano meno impianti, non perché si rinuncia del tutto agli impianti.

E, quando possibile, optate per soluzioni a uso misto. Le attività che ottengono i migliori risultati non sono in genere di tipo purista. Sfruttano gli spazi esterni per ampliare l’offerta, i cortili interni per aumentare i margini e i sistemi di reti sportive per segmentare i flussi di ricavi all’interno di entrambi. Emerald Acres Sports Connection, citata in un rapporto regionale del 2024, ne è un esempio: 150.000 piedi quadrati di spazio al coperto più 12 campi all'aperto, fissato a circa $65 milioni solo per i centri sportivi. Quel modello misto non è immediatamente di fascia alta, ma indica la direzione verso cui si stanno orientando i principali operatori. Sintesi esecutiva della contea di St. Charles.

Qual è il numero che cambia più rapidamente per ultimo?

Alcuni prodotti fanno lievitare i costi di costruzione degli impianti sportivi più rapidamente di quanto i proprietari si aspettino:

1. Condizioni del sito Terreni di scarsa qualità, esigenze di messa in sicurezza, lavori di servizi pubblici fuori sede e interventi di miglioramento della viabilità possono mettere a dura prova un budget destinato alle opere esterne prima ancora che l’edificio inizi a prendere forma.
2. Passione per il reddito Una palestra di quartiere e una struttura per eventi non sono la stessa cosa. La seconda richiede molti più posti auto, posti a sedere, servizi di ristorazione, spazi di stoccaggio, sistemi elettronici e, in genere, una gestione più accurata delle entrate.
3. Combinazione di attività sportive Il golf, il baseball, il lacrosse, il pickleball, la pallavolo e il futsal non richiedono le stesse caratteristiche strutturali dell'edificio. L'altezza del soffitto, il rischio di rimbalzo, la suddivisione in corsie e la resistenza agli urti influenzano la progettazione.
4. Velocità di conversione Ogni minuto dedicato alla riconfigurazione di un’area rappresenta una perdita in termini di inventario. Ecco perché le reti divisorie, i sistemi retrattili e una corretta pianificazione reti multisport contano più di quanto molte squadre ricche tendano a pensare inizialmente. (SPORT)
5. Approccio alla manutenzione La manutenzione rimandata non è parsimonia. È una rivelazione rimandata.

Domande frequenti

Quanto costa esattamente un centro sportivo?

Il costo di un centro sportivo è l'investimento complessivo necessario per acquisire o preparare il terreno, realizzare gli spazi esterni, allacciare le utenze, installare sistemi di sicurezza quali le reti di protezione e rendere la struttura operativa; gli esempi pubblici del 2024 mostrano progetti all’aperto nei pressi di $ 27,3 milioni e attività significative svolte in ambienti chiusi, che variano da circa Da $48,2 milioni a $140 milioni, in base all’estensione. (Città di Wake Forest, Carolina del Nord)

La verità è che la metratura da sola può trarre in inganno. È necessario considerare anche gli impianti, i parcheggi, le utenze, i lavori di sistemazione del sito e valutare il rischio che il numero non sia realistico.

Il costo di un centro sportivo al coperto è sempre superiore a quello di un centro sportivo all’aperto?

Il costo dei centri sportivi al coperto è generalmente più elevato perché le strutture chiuse richiedono l’installazione di strutture portanti, impianti di climatizzazione, sistemi antincendio, impianti energetici e servizi funzionanti tutto l’anno, elementi di cui le strutture all’aperto solitamente non necessitano; tuttavia, anche i centri all’aperto possono rivelarsi costosi quando i lavori di livellamento del terreno, drenaggio delle acque, illuminazione, parcheggi e gestione delle acque piovane sono di entità tale da annullare gran parte dei risparmi apparenti.

La domanda giusta non è: “Qual è la soluzione meno costosa?”, bensì: “Qual è quella che garantisce prestazioni più affidabili nel mio modello operativo?”.”

Da cosa dipende il costo delle reti per i centri sportivi?

Il costo delle reti per centri sportivi è dato dalla somma dei seguenti fattori: il prezzo della rete, il calibro del filo, la bordatura, i componenti metallici (fili o struttura portante), l’altezza di installazione, i punti di accesso, le dimensioni personalizzate, il carico dovuto al vento o ad altre sollecitazioni e i requisiti di sicurezza specifici per lo sport in questione; la stessa superficie in piedi quadrati può avere un valore molto diverso a seconda che si tratti, da un lato, di una rete divisoria bassa e, dall’altro, di un sistema di contenimento ad alto impatto per il baseball o il golf.

Ecco perché diffido dei confronti tra preventivi che indicano solo lunghezza e larghezza. La geometria senza un caso d'uso è una specifica incompleta.

Quali sono i migliori sistemi di reti per gli impianti sportivi?

I migliori sistemi di reti per gli impianti sportivi sono quelli adattati allo sport praticato, alla velocità della palla, all’angolo di impatto, alle condizioni ambientali e alle esigenze di rotazione della struttura; in pratica, ciò significa reti personalizzate per il controllo delle palle da baseball nelle gabbie, barriere anti-impatto robuste per le aree di battuta, strutture multisportive adattabili per programmi combinati e sistemi per esterni resistenti ai raggi UV laddove l’esposizione alle intemperie è inevitabile. (SPORT)

“Finest” non è uno slogan pubblicitario. È un design pensato appositamente per lo scopo.

Qual è la scelta migliore: un centro sportivo al chiuso o all’aperto?

La scelta tra un centro sportivo al coperto e uno all’aperto è una questione di allocazione del capitale, non una preferenza progettuale: gli impianti al coperto offrono solitamente maggiori garanzie organizzative, ricavi durante tutto l’anno e eventi di alto livello, mentre quelli all’aperto presentano in genere costi di costruzione inferiori, un numero maggiore di campi e un’accessibilità più ampia per la comunità locale, quando le condizioni climatiche e del territorio lo consentono.

La mia risposta è solitamente di tipo ibrido. Lasciamo che lo spazio esterno garantisca il volume; lasciamo che lo spazio interno garantisca il margine.

Conclusione

La struttura più economica è in genere quella che genera scarsi profitti per vent’anni.

Preferirei che un proprietario investisse di più nel miglior sistema di drenaggio, nelle reti sportive ideali e nel miglior programma di attività, piuttosto che risparmiare su una struttura che passerà le prime cinque stagioni a cercare di rimediare agli errori iniziali. Un complesso sportivo non è un semplice insieme di campi. È un’entità operativa. È necessario sviluppare prima di tutto le infrastrutture.

Prima di confrontare un’ulteriore serie di preventivi, invia la combinazione di sport, le misure, le illustrazioni e le situazioni d’uso previste a un esperto in grado di valutare la rete in base alla struttura reale, non a una sua versione idealizzata. Puoi parla con un esperto di reti e ottenere proposte in base alla trama, al calibro, alla finitura, alle attrezzature e ai tempi di consegna, anziché all’incertezza. (SPORT)